O que é patrimônio de afetação e para que serve?

Rafaela Nascimento
22 de abr. de 2022
3 min de leitura

Atualizado: 11 de mar. de 2023

O patrimônio de afetação se trata de um instituto FAVORÁVEL tanto para quem vai construir quanto comprar um imóvel na planta.

O patrimônio de afetação é favorável pra quem?

Na construção civil existe a figura do Incorporador; do Construtor; e do Incorporador-Construtor. Mas, o patrimônio de afetação ESTÁ VINCULADO APENAS para as Incorporações imobiliárias.

Como e por que esse instituto surgiu?

A moradia é um direito fundamental estabelecido na Constituição Federal que deve ser incentivada pelo Estado. Esse incentivo significa que pessoas precisam construir e outras comprar imóveis.

Mas, esse direito se viu “travado” um período, isso porque tivemos receio de comprar imóveis na planta e, por outro lado, os Construtores/Incorporadores também tiveram receio da inadimplência.

Por isso, surgiu a ideia do instituto jurídico do patrimônio de afetação, como forma de incentivo por parte do Estado.

O que é Patrimônio de Afetação?

Vamos supor que você visite um terreno no qual será construído apartamentos (compra de imóvel na planta), e esse empreendimento está afetado (patrimônio de afetação).

O empreendimento estar afetado (patrimônio de afetação) significa dizer que o incorporador vai reservar o dinheiro que entrar das compras dos apartamentos para a construção do prédio. Então, as chances daquela construção não ser finalizada, é bem baixa. O que traz uma ótima segurança para o interessado que quer comprar mas tem medo de cair num golpe.

Além da segurança, o incentivo para quem está comprando é de pagar um valor mais baixo.

O patrimônio de afetação traz segurança para o comprador porque, o terreno onde será contruído o prédio NÃO estará mais vinculado ao patrimônio da Incorporadora. Ele estará afetado exclusivamente ao empreendimento, à obra.

Então, eventualmente, se a Incorporadora falir, se obter dívidas que não guardem relação com aquele empreendimento, esse não responderá por essas eventualidades. Isso fornece proteção àquele que adquire o imóvel na planta.

Para te esclarecer ainda mais, significa dizer que, se a Incorporadora tem 5 empreendimentos no seu patrimônio como um todo, e um deles estiver sob o regime do patrimônio de afetação, esse último estará “apartado”, “segregado”, “fora” deste todo, se tornando um único patrimônio, que responde EXCLUSIVAMENTE ao empreendimento.

É como se aquele empreendimento afetado se destacasse do patrimônio da Incorporadora e obtivesse “vida própria”. Um ótima segurança para a pessoa que quer comprar mas tem medo de perder dinheiro.

Outros empreendimentos daquela Incorporadora podem eventualmente não dar certo, no entanto, isso não reflete no empreendimento sob o regime do patrimônio de afetação.

Quais as vantagens?

As vantagens para quem está comprando é segurança jurídica.

Você deve estar pensando: “Tá, mas, qual a vantagem para a Incorporadora?

Pois, em tese, não é tão vantajoso que ela tenha seu patrimônio “reduzido”, já que quanto maior o patrimônio de um Incorporadora, maior a capacidade de endividamento dela.

A nossa legislação oferece uma vantagem tributária para a Incorporadora, com a redução da sua carga tributária.

É que, na prática, uma Incorporadora que comporta uma carga tributária de 8, 9, 10%, dependendo do caso em específico, reduzirá essa carga para 4%, englobando 4 tributos: imposto de renda; contribuição social; PIS e COFINS. São tributos excessivamente onerosos que podem ser reduzidos (extremamente reduzidos).

Esse é o conhecido Regime Especial de Tributação (RET).

Portanto, o Patrimônio de Afetação traz três excelentes vantagens:

1. Para quem está comprando, a tão desejada SEGURANÇA JURÍDICA;

2. Para o Incorporador, a tão desejada REDUÇÃO DA CARGA TRIBUTÁRIA;

3. Para quem está comprando e para o Incorporador: O PREÇO FINAL DO IMÓVEL.

É que, com a redução da carga tributária para o incorporador, o peço final do produto (imóvel), fica mais barato para o adquirente, o que faz com que o incorporador saia na frente da concorrência.

Averbação do Patrimônio de Afetação:

Antes de finalizar, uma atenção. Para que você tenha todas essas vantagens do patrimônio de afetação, ele precisa de fato ser constituído, ou seja, ele deve ser AVERBADO na matrícula do empreendimento. Se não for averbado, não terá eficácia, e nenhuma dessas vantagens.

Então, você adquirente, deve verificar se o patrimônio de afetação foi averbado na matricula do empreendimento. Você consegue isso indo até o Cartório de Registro de Imóveis da localidade do empreendimento e solicitando a matrícula direto no balcão, ou solicitar online através do SAEC, o Serviço de Atendimento Eletrônico Compartilhado, que reúne todos os Cartórios de Registro de Imóveis do Brasil. Custa menos de R$100, variando conforme o Estado. Acesse através desse link:https://registradores.onr.org.br/

E, você Incorporador, saiba que apenas encaminhar os requerimentos necessários para a Receita Federal e conseguir os seus devidos deferimentos, não basta. Deve também, logo após esse ato na Receita Federal, averbar o patrimônio de afetação no Cartório de Registro de Imóveis de localidade do empreendimento.