Análise na Compra de Imóvel Rural: Como Evitar Prejuízos na Aquisição da Sua Fazenda

Rafaela Nascimento
24 de out.
3 min de leitura

Introdução

Adquirir um imóvel rural pode parecer um grande passo rumo à realização de um sonho — seja para investir, produzir ou morar com mais tranquilidade. No entanto, essa compra exige uma análise técnica e jurídica cuidadosa. Ignorar etapas fundamentais pode resultar em prejuízos financeiros, problemas com o registro e até ações de desapropriação.

Neste artigo, vamos te mostrar por que a análise de riscos na compra de imóveis rurais é essencial e quais pontos você deve observar antes de fechar negócio.

Por que a análise de riscos é indispensável na compra de imóvel rural?

Diferente dos imóveis urbanos, a compra de propriedades rurais envolve questões fundiárias, ambientais, fiscais e técnicas que impactam diretamente na segurança da aquisição.

É comum encontrar áreas:

sem documentação atualizada no INCRA ou Receita Federal;
em zona de preservação ambiental;
sem georreferenciamento exigido por lei;
ou até com registro travado por falta de averbações obrigatórias.

A ausência de uma análise prévia pode impedir o registro da escritura, gerar multas pesadas ou até anular o negócio.

Quais documentos e registros precisam ser verificados?

A análise de riscos deve considerar uma série de documentos e cadastros públicos. Veja os principais:

1. Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR)

Emitido pelo INCRA, é obrigatório para qualquer operação com imóvel rural. Verifique:

se está atualizado;
se a área corresponde à real;
e se atende à Fração Mínima de Parcelamento (FMP).

Exemplo prático: Em áreas com FMP de 2 hectares, não é possível vender um imóvel com apenas 1 hectare — salvo exceções legais. Se o imóvel estiver abaixo disso, isso já é sinal de alerta.

2. Cadastro Ambiental Rural (CAR)

Fundamental para identificar:

APPs (Áreas de Preservação Permanente),
Reserva Legal,
e se a área está registrada como produtiva ou improdutiva.

Atenção: Imóveis classificados como improdutivos podem ser alvo de desapropriação para fins de reforma agrária.

3. ITR e Valor da Terra Nua (VTN)

Além de verificar se o Imposto Territorial Rural (ITR) está quitado, é preciso:

conferir se o Valor da Terra Nua (VTN) declarado está compatível com a tabela da Receita Federal;
avaliar se houve dedução correta de áreas de preservação no cálculo do imposto.

Subavaliação pode gerar multas de valores altos, como R$ 600 mil, especialmente em municípios que fiscalizam ativamente por meio de convênios com a Receita.

4. Zoneamento urbano x rural

Consultar a certidão de zoneamento municipal é essencial para saber:

se a área continua rural;
ou se houve alteração para zona de expansão urbana.

Essas mudanças impactam:

no tipo de imposto a pagar (ITR x IPTU),
no regime jurídico,
e na possibilidade de parcelamento futuro.

5. Histórico da terra e registros públicos

É fundamental:

analisar a cadeia dominial no Cartório de Registro de Imóveis;
verificar se há ações possessórias, ônus, hipotecas ou pendências judiciais;
e consultar a SPU (Secretaria de Patrimônio da União) se a área estiver em região com risco de sobreposição a terras indígenas.