Quitou o imóvel comercial, mas está hipotecado? Entenda!

Rafaela Nascimento
há 2 dias
3 min de leitura

Você comprou uma sala ou galpão comercial, quitou tudo, mas o imóvel continua com uma hipoteca no registro?

Essa é uma situação frustrante — e mais comum do que se imagina. Ela ocorre quando a construtora oferece o imóvel como garantia ao banco para financiar o empreendimento. O problema? Mesmo com o pagamento em dia, o registro da hipoteca permanece, e o seu pedido judicial para cancelá-la pode ser negado.

Mas isso é legal? O que o STJ entende sobre o assunto? E o que você pode fazer para proteger seu investimento?

Continue a leitura e entenda por que a Súmula 308 do STJ não se aplica a imóveis comerciais — e o que isso muda para você.

A hipoteca no imóvel comercial: o que isso significa?

Quando uma construtora precisa de recursos para construir um empreendimento, é comum que ela ofereça o terreno ou unidades futuras como garantia (hipoteca) ao banco que fornece o financiamento. Essa hipoteca é registrada na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis.

Se você comprou a unidade (sala, loja, galpão etc.) com o imóvel ainda hipotecado, essa informação geralmente consta no contrato de compra e venda — inclusive com cláusulas dizendo que o comprador está ciente do gravame.

Por que a Súmula 308 do STJ não se aplica nesses casos?

A Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) afirma que:

“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”

Essa súmula parece, à primeira vista, proteger qualquer comprador de imóvel — residencial ou comercial. Mas não é bem assim.

Segundo a jurisprudência do próprio STJ, essa proteção se aplica apenas a imóveis residenciais adquiridos no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Ou seja, não vale para salas comerciais, lojas, galpões e outros imóveis destinados a fins comerciais.

Jurisprudência clara nesse sentido:

Veja um exemplo de decisão do STJ:

“Consoante entendimento desta Corte Superior, a Súmula 308/STJ não se aplica aos contratos de aquisição de imóveis comerciais, incidindo apenas nos contratos submetidos ao Sistema Financeira de Habitação - SFH [...].”(AgInt no REsp 1702163/PR, Rel. Min. Raul Araújo)

Ou seja, mesmo que o comprador aja de boa-fé e quite integralmente o valor do imóvel, não pode exigir o cancelamento da hipoteca se ela foi registrada antes e consta no contrato.

O que fazer nesses casos?

Leia o contrato com atenção: muitos contratos comerciais já alertam sobre a existência da hipoteca e dizem que ela será mantida até que a construtora quite o débito com o banco.
Negocie com a construtora: Exija que a construtora providencie a quitação da dívida junto ao banco e promova o cancelamento da hipoteca. Isso deve ser feito antes ou no momento em que você quita o imóvel.
Acompanhe a matrícula do imóvel: tudo precisa estar regularizado no cartório antes de seguir com a escritura definitiva e registro.
Evite ações judiciais com base na Súmula 308/STJ, pois a jurisprudência é clara: essa súmula não se aplica a imóveis comerciais. Mesmo que o comprador tenha quitado o valor integral, a hipoteca permanece válida se estava registrada antes e prevista contratualmente.

Conclusão: toda súmula tem um contexto

A Súmula 308 do STJ é uma proteção importante, mas tem limites. Ela se aplica a imóveis residenciais comprados dentro das regras do SFH — e não aos comerciais. Por isso, entender o contexto legal e os precedentes judiciais é essencial para não criar falsas expectativas.

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