STJ confirma que promitente vendedor pode responder com o imóvel na dívida condominial

Rafaela Nascimento
há 6 dias
3 min de leitura

Uma das controvérsias mais comuns no Direito Imobiliário diz respeito à legitimidade passiva — ou seja, quem pode ser réu — nas ações de cobrança de cotas condominiais quando há compromisso de compra e venda não registrado e o promissário comprador já se encontra na posse do imóvel. Afinal: quem deve pagar as despesas condominiais? O comprador possuidor ou o vendedor ainda titular no registro?

Essa discussão voltou à tona no Recurso Especial nº 1.910.280/PR, julgado em abril de 2025, no qual o Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe uma importante consolidação: a responsabilidade é concorrente, e o bem imóvel pode ser penhorado mesmo que o proprietário (promitente vendedor) não tenha sido parte da ação de cobrança.

O que decidiu o STJ?

O caso envolveu uma promitente vendedora de imóvel que, embora ainda constasse como proprietária no registro, já havia cedido a posse aos compradores — que, por sua vez, estavam inadimplentes há anos.

A ação de cobrança foi ajuizada apenas contra os compradores, mas, diante da frustração da execução, o condomínio requereu a penhora do imóvel, que ainda permanecia registrado em nome da promitente vendedora.

Esta, por sua vez, argumentou que não detinha mais a posse do bem e que não havia participado do processo, razão pela qual não poderia sofrer constrição patrimonial.

Contudo, o STJ manteve a penhora, firmando o entendimento de que, comprovada a imissão do comprador na posse e a ciência inequívoca do condomínio, ambos — comprador e vendedor — podem figurar no polo passivo da ação de cobrança.

Mais do que isso: mesmo que a ação tenha sido proposta apenas contra o comprador, o imóvel do vendedor pode ser penhorado, em razão da natureza propter rem da obrigação.

Natureza “propter rem” da dívida condominial

A Ministra Maria Isabel Gallotti, relatora do recurso, rejeitou a interpretação literal do Tema 886/STJ, que em tese afastaria a responsabilidade do vendedor após a imissão na posse. Segundo a relatora, a dívida condominial decorre do próprio direito real, sendo, portanto, propter rem.

Essa natureza implica que a obrigação:

Surge da titularidade do imóvel, e não da vontade das partes;
Acompanha o bem, independentemente de quem o possua ou o utilize;
Permite que o imóvel seja penhorado, ainda que o proprietário não tenha participado da fase de conhecimento do processo.

Dualidade do vínculo obrigacional: débito x responsabilidade

A decisão também recupera a teoria da dualidade do vínculo obrigacional, destacada no voto histórico do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino:

O débito (schuld) recai sobre quem usufrui dos serviços do condomínio — no caso, o comprador;
A responsabilidade patrimonial (haftung) recai sobre o proprietário registral, pois o bem imóvel responde pela dívida.

Assim, mesmo que o vendedor não tenha se beneficiado das despesas, ele segue responsável com o imóvel, justamente por ser o titular de um direito real.

Penhora sem ofensa ao devido processo legal

Um ponto sensível do acórdão foi a possibilidade de penhora do imóvel de quem não participou da ação de cobrança. O STJ entendeu que:

“Em razão da natureza propter rem, o imóvel pode ser penhorado no cumprimento de sentença, ainda que o proprietário não tenha sido parte na fase de conhecimento.”

O vendedor, no entanto, pode se defender na própria fase de cumprimento de sentença (impugnação) ou por ação autônoma, resguardando seu direito ao contraditório e à ampla defesa.

O que essa decisão nos ensina?

Para síndicos, administradoras e compradores de imóveis, essa jurisprudência exige atenção redobrada com o registro e a posse. Veja alguns pontos essenciais:

Condomínios não ficam desprotegidos: mesmo que o devedor não tenha patrimônio, o imóvel responde pela dívida.
Proprietários devem ter ciência de que podem ter o bem penhorado, mesmo sem figurar na ação.
A ação de cobrança pode ser proposta contra o comprador, o vendedor ou ambos.
Síndicos e administradoras devem manter registros claros da posse e formalizar a ciência do condomínio quanto à transação.

Conclusão

A jurisprudência do STJ valoriza o interesse coletivo do condomínio e preserva a garantia real da dívida condominial: o imóvel. A solução reafirma a proteção da coletividade condominial frente à inadimplência e reforça que a titularidade registral do imóvel ainda é relevante, mesmo após a imissão na posse por terceiro.

Trata-se de um importante alerta aos envolvidos em negócios imobiliários: sem o devido registro, não há blindagem contra a responsabilidade patrimonial.

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