Condomínio que não se opõe ao uso de área comum pode perder o direito de retomá-la, alerta STJ

Você sabia que o condomínio pode perder o direito de exigir a devolução de uma área comum, se permitir que um proprietário de apartamento a utilize sozinho por muitos anos, sem se opor?

Essa foi a conclusão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar o Recurso Especial nº 2.187.886/SP, envolvendo um proprietário que utilizava, há mais de 12 anos, parte da área comum do edifício com exclusividade, com conhecimento dos demais condôminos — e sem nenhuma contestação por parte do síndico ou da assembleia.

O que aconteceu no caso?

O proprietário havia instalado plantas e móveis em uma área comum do prédio, e mais recentemente, colocou um toldo. Embora esse toldo tenha sido aprovado por maioria em assembleia, não houve aprovação unânime, como exige a legislação para alterações de fachada.

Outros condôminos questionaram essa situação na Justiça. O caso chegou ao STJ, que analisou dois pontos:

1. Se o uso exclusivo da área comum por mais de 12 anos poderia ser mantido;

2. Se o toldo poderia permanecer com base apenas na aprovação da maioria simples.

E o que decidiu o STJ?

• Sim, o uso da área pode ser mantido: o STJ entendeu que, ao permitir por mais de uma década que o proprietário utilizasse a área comum com exclusividade, sem qualquer oposição, o condomínio perdeu o direito de exigir sua devolução. A Corte aplicou um princípio jurídico que protege a confiança e a boa-fé do proprietário.

  
  

• Mas o toldo teve que ser removido: como alterava a fachada do prédio, a lei exige aprovação unânime dos condômino

O que essa decisão ensina?

Para síndicos, administradoras e proprietários de apartamentos, essa decisão traz lições práticas importantes:

• Omissão tem consequência jurídica: se o condomínio não se manifesta contra o uso exclusivo de uma área comum por anos, pode não ter mais o direito de contestar depois.

  
  

• É essencial que o síndico registre formalmente em atas, notificações ou advertências qualquer irregularidade constatada. A falta de ação pode consolidar situações desfavoráveis ao interesse coletivo.

  
  

• Mudanças na fachada exigem unanimidade — toldos, coberturas, pinturas ou qualquer alteração visual devem seguir os quóruns legais, conforme o art. 10, §2º da Lei nº 4.591/1964 e o art. 1.336, III do Código Civil.

Como agir para evitar esse tipo de problema?

• Síndicos devem agir preventivamente: ao notar um uso exclusivo indevido, não basta “deixar pra lá” — é necessário agir de forma documentada e levar o caso à assembleia.

  
  

• Proprietários devem evitar melhorias ou ocupações em áreas comuns sem consultar a convenção e obter aprovação expressa.

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