Imóvel com alienação fiduciária: é seguro comprar?

Rafaela Nascimento
17 de out. de 2022
4 min de leitura

Atualizado: 1 de mai. de 2024

Um imóvel gravado com alienação fiduciária passa a seguinte mensagem: “sou um imóvel dado em garantia em uma dívida. Você pode me comprar, não há impedimentos legais, mas antes faça uma analise de riscos e realize determinados atos jurídico estratégicos para que a o seu investimento seja seguro.”.

Nesse artigo você vai entender o que é alienação fiduciária; como esse instituto funciona e o que precisa ser feito para que sua compra seja segura.

O que é alienação fiduciária:

A alienação fiduciária é uma garantia. Esse instituto (alienação fiduciária) tem a função de garantir o pagamento de uma dívida com a transferência da propriedade do bem ao credor.

Quando se estipula no contrato de compra e venda do imóvel, o instituto da alienação fiduciária, o próprio bem imóvel fica como GARANTIA do pagamento da dívida. Sendo assim, o imóvel será propriedade daquele que está emprestando o dinheiro (credor), até que o devedor cumpra com a sua parte nos pagamentos.

A alienação fiduciária é muito parecida com a hipoteca, no qual o credor retém o bem para garantia de uma obrigação. A diferença é que na hipoteca o devedor ainda continua como proprietário do imóvel dado em garantia; na alienação fiduciária não, pois o devedor realiza a transferência da propriedade para o nome do credor, situação que só será resolvida com o pagamento da dívida toda.

Isso significa dizer que, a ausência de pagamento da dívida faz com que a propriedade daquele imóvel se consolide em nome do credor, e o devedor perde a posse do bem, mesmo que seja o seu único bem.

Como funciona a alienação fiduciária:

A alienação fiduciária pode ser usada tanto numa relação triangular, como numa relação entre duas pessoas, veja só:

Numa triangulação, quase sempre envolve um banco, que está emprestando dinheiro para que o negócio feito entre A e B se efetive (por A e B, entenda vendedor e comprador);
Numa relação entre duas pessoas, quase sempre envolve um parcelamento entre particulares, que estabelecem a alienação fiduciária (garantia). Ex.: Construtora e possível comprador;

Na maioria das vezes, funciona assim:

1. o sujeito solicita dinheiro emprestado para comprar um determinado imóvel;
2. estipula-se como garantia desse empréstimo, a alienação fiduciária, ou seja, coloca-se o próprio imóvel como garantia do pagamento da dívida;
3. com isso, o devedor (aquele que solicitou o dinheiro emprestado) não será o proprietário do imóvel até que a dívida seja paga, se tornando apenas o possuidor indireto da coisa (poderá usufruir do imóvel, mas, não será o proprietário);
4. insere-se uma cláusula de alienação fiduciária na escritura pública de compra e venda, que será registrada na matrícula imobiliária, para publicidade do ato;
5. a partir disso, o credor se torna o titular do domínio resolúvel sobre o imóvel.

Como faço para “tirar” a alienação fiduciária?

O item 4 acima informou que a cláusula de alienação fiduciária é registrada na matrícula do imóvel, para publicidade do ato. Pois bem, para que seja possível a baixa desse registro, o devedor deve realizar todo o pagamento da dívida e seus encargos.

Com a quitação da dívida, o devedor consegue a emissão de um documento chamado de “termo de quitação”; com esse documento vai até o Cartório de Registro de imóveis da localidade do bem e faz a averbação do termo de quitação. Assim, se realiza a baixa da alienação fiduciária e a propriedade passa a ser, exclusivamente, do devedor.

Na alienação fiduciária, o que acontece se a dívida não for paga?

Caso a dívida não seja paga nos prazos estipulado no contrato, o credor fiduciário dará início aos procedimentos para a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome.

É que, como dito anteriormente, com o registro do contrato de alienação fiduciária, o credor (aquele que emprestou o dinheiro) torna-se proprietário do imóvel até que o devedor pague a dívida. Com isso, o imóvel é excluído do patrimônio do devedor até o cumprimento da obrigação.

Portanto, se a dívida não for paga, o credor poderá reaver a posse do imóvel, e, em seguida, promover a execução da garantia através da venda em leilão, ou seja, o imóvel será leiloado.

Antes do imóvel ser, efetivamente, leiloado, o devedor terá algumas oportunidades de resolver a situação, ou seja, pagar ou negociar a dívida.

Vamos lá, uma vez não cumprida a obrigação, o credor promove a notificação pessoal do devedor, através do Registro Imobiliário competente, concedendo o prazo de 15 dias para pagamento da parcela que está vencida e as demais que se vencerem no decorrer do procedimento. Aqui será a primeira oportunidade do devedor recuperar o imóvel antes de ir a leilão.

Caso a dívida não seja paga ou negociada neste prazo, o credor solicita ao Oficial do Registro de Imóveis que haja a consolidação da propriedade em seu nome, e leva o imóvel para leilão, ainda que este seja o único bem que o devedor possui.

No leilão o devedor tem direito de preferência para arrematar o imóvel. Se não o exercer, segue a venda. Ou seja, no leilão será a última oportunidade do devedor de recuperar o imóvel.

É seguro comprar imóvel com alienação fiduciária?

A alienação fiduciária não é impedimento para a compra do imóvel, mas, merece análise e atenção.

É que, um imóvel gravado com alienação fiduciária tem a intenção de garantir o crédito de alguém. Então, quando você verifica na matrícula do imóvel que há um registro de alienação fiduciária, isso significa que existe um credor que quer deixar público a existência do seu crédito e que aquele imóvel é a garantia do pagamento dessa dívida.

A segurança dessa compra (imóvel com alienação fiduciária) é possível, mas, depende de alguns atos estratégicos jurídicos, avaliados caso a caso. Te adianto que, a elaboração de um contrato estabelecendo a negociação realizada entre as partes, é de extrema importância para a segurança desse tipo de negócio.

Ademais, um ponto muito importante que o comprador de imóvel com a alienação fiduciária precisa se atentar é que, a venda do imóvel gravado com alienação fiduciária depende da ciência e concordância do credor, ou seja, aquele que emprestou o dinheiro. Se assim não for, a venda será considerada nula.