Comprei um imóvel e agora?
- Rafaela Nascimento
- 25 de jul. de 2022
- 5 min de leitura
Atualizado: 1 de mai. de 2024
O pagamento do valor e a assinatura do contrato não são suficientes para que você seja dono do imóvel adquirido!
Depois da compra de um imóvel você precisa ir com o vendedor até o Tabelionato de Notas para lavratura (elaboração) da escritura pública de compra e venda, se já não o tiver feito; levar a escritura pública, entre outros documentos, até o Cartório de Registro de Imóveis de localidade do bem para registro e transferência da propriedade; e, recolher o imposto de transmissão da propriedade, o conhecido ITBI.
Quais cuidados devo tomar na compra de um imóvel?
A análise documental do imóvel e de todos que sobre ele tenham direitos é de extrema importância, para a segurança do seu dinheiro.
É que, existem diversos riscos que tem o potencial de comprometer o imóvel adquirido, consequentemente, você e o seu investimento. Por isso que, esses riscos precisam ser identificados, analisados e mensurado antes da aquisição do imóvel, pois, se você tomar ciência desses problemas somente após a compra, possivelmente, arcará sozinho com todos os prejuízo surgidos, mesmo que tenham origem anterior a sua compra.
A "Análise de Riscos nas Transações Imobiliárias" proporciona para o comprador conhecimento prévio sobre todos os riscos que possam comprometer o negócio imobiliário como um todo.
Esse serviço jurídico, quando realizado por profissional especializado em Direito e Negócios Imobiliários, de forma artesanal e personalizada, tem o poder de transmitir segurança jurídica para o seu investimento.
Existem situações que invalidam e anulam a venda do imóvel; existem situações que tornam o imóvel irregular; existem situações que impedem o comprador de fazer com o imóvel o que se pretendia quando fechou o negócio, ou seja, situações de risco, que ferem o intuito aquisitivo de compra do imóvel.
A Análise de Riscos nas Transações Imobiliárias proporciona ao comprador todo esse conhecimento prévio a respeito do negócio. Ao final da análise, o comprador terá um dossiê documental com todas as informações importantes antes de tomar a decisão de comprar ou não o imóvel, além de autonomia para negociar com o vendedor os riscos detectados, se assim desejar.
Caso tenha interesse em conhecer os riscos que o comprador precisa se atentar antes da compra do imóvel, acesso o artigo publicado aqui no Blog sobre o assunto, clicando no botão abaixo.
O que fazer depois da compra do imóvel?
Após a análise documental do imóvel; a negociação entre as partes; e, a elaboração do contrato, seja de promessa ou de compra e venda, chegou o momento da (1) lavratura da escritura pública de compra e venda; (2) do registro da transmissão da propriedade, na matrícula do imóvel; e, (3) do recolhimento do ITBI.
1. Escritura Pública
Somente o registro do título hábil transfere a propriedade do bem para o comprador. A escritura pública quando lavrada sem vícios, é o título hábil para gerar a transmissão da propriedade, salvo algumas exceções.
A lavratura da escritura pública acontece no Tabelionato de Notas de escolha das partes. O ideal e recomendado é que você contrate um advogado especialista no assunto para te assessorar, inclusive será ótimo se for o mesmo profissional contratado para a realização da análise de riscos, pois, ele conhecerá de fato todo o negócio realizado.
A assessoria jurídica na escritura pública te proporciona descomplicação com a burocracia administrativa, pois, o profissional te auxiliará na organização dos documentos que são exigidos pelo Tabelião; no planejamento financeiro de custas e emolumentos para o ato, que variam de acordo com o Estado; e, operacionalização da lavratura, com segurança.
2. Registro no Cartório de Imóveis
Após a concessão da escritura pública, é necessário que o comprador registre na matrícula imobiliária a compra do imóvel, transferindo a propriedade para si.
Quem não registra não é dono!
Proprietário do imóvel é aquele que registra o seu título!
Sobre essas afirmações, veja o que diz o nosso Código Civil:
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
Portanto, fica claro que, registrar a escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis constitui o Direito real de propriedade para o comprador, salvo algumas exceções, como:
Contrato particular cujo valor da venda do imóvel não ultrapasse 30 salários mínimos;
Contrato de promessa de compra e venda (independentemente do valor);
Contrato particular de compra e venda com alienação fiduciária;
Contrato celebrado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação;
dentre outros.
Com a assessoria de um profissional especializado em Direito Imobiliário você será orientado sobre documentos necessários, além da escritura pública, para o registro da compra do imóvel na matrícula imobiliária e a, consequente, transferência da propriedade para o seu nome.
Esse vídeo abaixo vai te explicar um pouco mais sobre esse passo tão importante, que é o registro imobiliário.
Quais documentos o comprador deve apresentar?
Quando o título ingressa no Cartório de Registro de Imóveis, ele é analisado de acordo com as suas peculiaridades, portanto, é possível que o responsável que estiver analisando o seu título emita uma nota devolutiva solicitando outros documentos, além do rol abaixo apresentados.
Instrumento de Compra e Venda ou o documento comprobatório da aquisição do imóvel;
Lançamento fiscal para o atual exercício (IPTU do corrente ano);
Cópias autenticadas da(s) cédula(s) de identidade e do cadastro de Contribuinte de Pessoa Física (CPF) do(s) adquirentes.
Esse são os documentos que, costumeiramente, são apresentando no Cartório de Registro de Imóveis para registro da venda e compra do imóvel e transferência da propriedade.
3. ITBI
Com o registro da transmissão da propriedade do imóvel, no ofício competente, surge para o comprador, via de regra, a obrigação do recolhimento do ITBI - Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis.
Importante você saber que, a obrigação em recolher esse imposto ocorre a partir do registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, e não no momento da lavratura da escritura pública, como acontecia até que, por fim, o STF fixou a seguinte tese em 2021:
O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro.
Para recolhimento desse imposto existe um procedimento administrativo: de preenchimento da DTI - Declaração de Transações Imobiliárias, perante a Secretaria da Fazenda; de cálculos; de emissão da guia de recolhimento; de pagamento; de homologação; etc.
Portanto, recomenda-se que um profissional especializado te assessore nessa etapa, visto que se trata de um procedimento burocrático que exige experiência para celeridade e segurança do negócio, até porque estamos falando de mais uma despesa, que não é barata, portanto, sem margem para erros.
Como e quando o comprador passa a ser dono do imóvel?
Após a leitura desse artigo, ficou fácil identificar COMO e QUANDO o comprador passa a ser o legítimo dono do imóvel, ou seja, o proprietário.
Conforme exposto, para ser proprietário do imóvel adquirido o comprador precisa levar a registro na matrícula do imóvel o título hábil para a transferência da propriedade, que na maioria das vezes é a escritura pública, salvo as exceções já elencadas.
Com o registro do título hábil para transferência da propriedade, o comprador passa a ser o proprietário do imóvel adquirido, e não apenas possuidor dele.
Se não for realizada a transferência da propriedade com o registro na matrícula imobiliária, o vendedor continuará a ser o proprietário do imóvel vendido, fato que poderá acarretar diversos problemas e prejuízos ao comprador e também ao próprio vendedor.
Sobre esses eventuais problemas e prejuízos que podem surgir, quando não se transfere a propriedade do imóvel vendido, publicamos um conteúdo inteiro aqui no Blog detalhando a importância da transferência da propriedade para o nome do comprador. Acesse clicando no botão abaixo.
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