Como funciona a compra e venda de imóvel parcelada?
- Rafaela Nascimento
- 5 de set. de 2022
- 5 min de leitura
Atualizado: 11 de jun.
Quando o comprador não tem o valor total da venda do imóvel, é possível o parcelamento particular. Mas, nessa situação, será muito importante a elaboração de um contrato de compra e venda específico de parcelamento, que forneça segurança jurídica às partes, naquilo que, de fato, contrataram.
Neste artigo, vou te mostrar os cuidados que você precisa ter para que essa compra parcelada seja segura. Vou explicar como funciona a compra de um imóvel em parcelas, para você entender o que tanto o comprador quanto o vendedor precisam fazer nesse tipo de negociação imobiliária.
Também vou te ensinar como fazer esse contrato de compra e venda parcelada do imóvel. Vou detalhar cada passo, desde a análise do acordo até as assinaturas no contrato. Vou falar sobre as clausulas importantes que precisam estar nesse contrato e sobre os documentos que são necessários para se ter um mínimo de segurança nessa compra de imóvel.
No final do artigo, eu disponibilizo um botão para você entrar em contato comigo, caso precise discutir mais detalhes do seu caso.
Como funciona a compra e venda parcelada de um imóvel?
O comprador encontra um imóvel que atende aos seus interesses;
Entra em contato com o vendedor e inicia a negociação;
Nesse momento, o comprador expõe sua intenção em comprar o imóvel de forma parcelada;
O vendedor consente com a forma de pagamento;
As partes procuram um advogado, com habilidade e expertise nesse tipo de negócio, para intermediação e elaboração do contrato – instrumento que tem o poder de formalizar os direitos e obrigações daquela negociação específica.
Como fazer um contrato de compra e venda de um imóvel parcelada?
Um contrato de compra e venda de imóvel deve refletir toda a expectativa do negócio realizado entre comprador e vendedor, portanto, não é adequado utilizar modelos encontrados na internet, pois, um contrato de compra e venda de imóvel precisa ser elaborado por um profissional que entenda, de fato, o negócio imobiliário que foi firmado entre as partes.
Isso porque, o contrato é fonte de obrigações de direitos e deveres. Esse documento reflete (ou, pelo menos, deveria refletir) todos os acordos e vontades que as partes expressaram quando resolveram fechar o negócio.
Essa introdução serve para te alertar de que, as partes só podem assinar um contrato que reflete a exata negociação firmada entre elas, do contrário, poderá ser caracterizado a simulação, situação que leva a nulidade da venda e perda do imóvel.
ENTENDA O PASSO A PASSO DA ELABORAÇÃO DE UM CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL:
1°. | Análise e compreensão da situação exposta pelas partes (comprador e vendedor; | Nesse momento se analisa o que as partes querem, quais são os medos delas, quais são os riscos do negócio, o que pode ser feito, o que não pode ser feito, e muito mais. |
2°. | Apresentação de soluções jurídicas adequadas para a viabilidade do negócio; | Coletada as informações do primeiro passo, o profissional consegue proporcionar soluções jurídicas estratégicas para que a negociação flua. |
3°. | Organização de todas as informações coletadas; | Compreendido o negócio imobiliário, o profissional consegue pensar na disposição das cláusulas no contrato, de forma que o negócio imobiliário realizado seja facilmente identificado. |
4°. | Confecção das cláusulas; | Hora de colocar a mão na massa. |
5º. | Assinatura de todas as pessoas envolvidas, direta ou indiretamente, com o imóvel; | Vendedor, comprador, testemunhas, cônjuges, companheiros, anuentes, fiadores, garantidores e descendentes. |
Cláusulas do contrato de compra e venda de imóvel:
Sobre 4° passo (confecção das cláusulas), o seu contrato deve ter, pelo menos, as seguintes informações:
| Importante te falar que, a informação do estado civil das partes é essencial nesse momento, para saber se o cônjuge ou companheiro também tem direito sobre o imóvel. |
| Deve-se descrever a realidade do imóvel. |
| Ex.: o prazo para lavratura da escritura pública - único instrumento capaz de transferir a propriedade, com algumas poucas exceções. |
| Muito importante especificar com clareza e segurança que, "o valor da venda do imóvel está sendo parcelado em X prestações mensais, a serem pagas até dia XX/XX/XXXX, através de ..." |
| Aqui se negocia a existência ou não do reajuste da parcelas, qual o índice de correção e a periodicidade. |
| Aqui se negocia qual o valor da multa por atraso das parcelas, pro exemplo. |
Assinaturas no contrato de compra e venda de imóvel:
Sobre o 5º passo (assinatura), importante te dizer que, nem sempre será necessário a assinatura dos cônjuges, companheiros, anuentes, fiadores, garantidores e descendentes. A necessidade será analisada em cada caso concreto, para a validade do contrato.
Certidões importantes para a elaboração de um contrato de compra e venda de imóvel:
Existem três certidões que são de extrema importância para a elaboração do contrato de compra e venda de imóvel. São elas:
Certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel, atualizada;
Certidão de estado civil de todas as partes, atualizada;
Certidão de débitos relativos ao imóvel (IPTU e condomínio), atualizada.
Quem paga as despesas do contrato de compra e venda de imóvel?
Geralmente, é o comprador que custeia as despesas da elaboração do contrato de compra e venda do imóvel. Mas, isso não é uma regra, e pode ser estipulado entre as partes conforme suas vontades.
Quanto custa para fazer um contrato de compra e venda de um imóvel?
A elaboração de um contrato de compra e venda de imóvel não tem um preço tabelado. O profissional apresentará sua proposta de valor para a elaboração, que muitas vezes é baseada na complexidade do caso.
É que, existem compras e vendas que são consideradas simples, como por exemplo a compra e venda de imóvel à vista. Não que seja uma regra, nem toda compra e venda de imóvel à vista é simples, mas, na sua maioria, sim.
Como também, existem negociações que são complexas, e que, consequentemente, demandam um contrato complexo. Não estamos falando aqui da complexidade das cláusulas, mas, que existem contratos que exigem do profissional que fará a sua elaboração, um pensamento estratégico mais rebuscado para que a venda aconteça.
Elaborar é diferente de copiar!
Com esse artigo, você teve acesso ao passo a passo de como funciona a elaboração de um contrato de compra e venda de imóveis.
Já deu para entender que, a elaboração do contrato é muito importante, e que não pode ser realizada por um profissional sem o conhecimento técnico e prático do Mercado e Direito Imobiliário.
Um contrato mal redigido ou um contrato que foi feito por um modelo encontrado na internet, possivelmente, será um contrato desequilibrado e facilmente questionado meses ou anos depois da sua assinatura. É um contrato que será judicialmente revisado e, consequentemente, rescindido.
Portanto, não existe a menor possibilidade de pegar um modelo na internet e tentar “encaixar” no negócio imobiliário, pois, o contrato, como já explicado, deve instrumentalizar o que as partes, verdadeiramente, combinaram e manifestaram no momento da negociação.
E é por isso que, cada negociação requer um contrato personalizado. Não é clichê, é a lei. E se você não respeitar a lei – as regras do jogo – está sujeito ao desfazimento do negócio, o que, na maioria das vezes, causa prejuízos incontornáveis ou de difícil reparação.