Alienação fiduciária de imóvel: Decisão do STJ

A alienação fiduciária é uma das formas mais utilizadas como garantia em contratos de financiamento imobiliário no Brasil. No entanto, dúvidas recorrentes surgem quanto à validade e aos efeitos desse tipo de contrato quando ele ainda não foi registrado no cartório competente. Diante disso, uma recente decisão da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe importante esclarecimento sobre o tema, com impactos diretos para credores, devedores e profissionais que atuam no setor imobiliário.

Recentemente, a Segunda Seção do STJ decidiu que:

A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas.

Essa decisão tem um impacto direto na maioria dos financiamentos imobiliários, onde a alienação fiduciária é comumente estabelecida como garantia do pagamento da dívida, isto é, no empréstimo tomado para comprar o imóvel.

A decisão aborda o contrato de compra e venda com alienação fiduciária que ainda não foi registrado no Registro de Imóveis competente. Nesse contexto, a alienação fiduciária acontece quando um bem (geralmente um imóvel) é usado como garantia em um financiamento ou empréstimo. O "devedor fiduciante" é a pessoa que contrai o empréstimo, oferecendo o imóvel como garantia, enquanto o "credor fiduciário" é quem fornece o financiamento.

O STJ esclarece que, mesmo que o contrato com alienação fiduciária não esteja registrado, o devedor não tem o direito de rescindir (cancelar) o contrato por meios diferentes dos que foram estipulados no contrato. Isso significa que o devedor não pode decidir terminar o acordo e reaver o imóvel simplesmente porque o contrato não foi registrado.

Por outro lado, mesmo na ausência de registro, o credor ainda tem o direito, após registrar o contrato, de proceder com a venda do imóvel em leilão (alienação) extrajudicial (pelo cartório de registro de imóvel competente) se o devedor não cumprir com suas obrigações, como o pagamento do empréstimo.

Após a venda do imóvel em leilão, se existir algum dinheiro excedente após a quitação da dívida e das despesas relacionadas (incluindo custos do leilão), esse saldo deve ser entregue ao devedor.

Em resumo, a decisão do STJ destaca que a falta de registro do contrato de alienação fiduciária não altera as obrigações do devedor nem os direitos do credor. O devedor não pode cancelar o contrato arbitrariamente, e o credor pode, após o registro, leiloar o imóvel extrajudicialmente se necessário, assegurando a entrega de quaisquer valores remanescentes ao devedor após deduzir os custos pertinentes.

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