6 alertas na compra de imóvel na planta

Quando um cliente me consulta dizendo que pretende comprar ou já comprou um imóvel na planta, as perguntas que eu investigo para saber se é a compra do imóvel será ou é segura, são:

1. Quais os prazos contratuais?

2. Quais os encargos moratórios?

3. Se trata de um financiamento direto com a Construtora sob o sistema de amortização da Tabela Price?

4. Existe aplicação de taxa em caso de cessão do contrato – revenda do imóvel pelo adquirente?

5. Há instituição formal do condomínio para que se consiga a matrícula regular da unidade imobiliária?

6. Existem vícios no imóvel?

1. Prazos contratuais:

Você sabe qual é o prazo de entrega do empreendimento?

· Se ele me responde que sim, que é para o dia tal e que, inclusive, é o dia que pretende se mudar porque vai alugar a sua casa atual OU porque vai vender o imóvel adquirido. Enfim, quando ele tem um intuito aquisitivo e que está programando de acordo com a DATA DE ENTREGA.

Já nesse primeiro momento, eu o conscientizo dizendo: você sabe que além desse prazo de entrega, existe ainda um PRAZO DE TOLERÂNCIA, no qual a construtora/incorporadora não estará sujeita a multa?

Além disso... pergunto a ele se está claro como que funciona o sistema de entrega da posse?

Talvez o sistema seja com o efetivo pagamento do saldo devedor (sua dívida), que muitas vezes será realizado através de um financiamento bancário ou direto com a Construtora/Incorporadora, e que pode demorar de 30 a 45 dias, e aí, a liberação da posse pode estar condicionada a liberação do financiamento.

São detalhes e análises FUNDAMENTAIS, pois, por exemplo, se você se programou para morar no imóvel no dia tal (data da entrega), deve saber que pode acontecer de ter que esperar o prazo de tolerância MAIS o prazo do financiamento, se o caso.

Isso não significa que não pode ser um bom negócio adquirir o imóvel, pelo contrário, QUANDO FEITA A ANÁLISE DE RISCOS, a compra do imóvel na planta será segura, tanto do ponto de vista JURÍDICO e PESSOAL, pois, você estará consciente da realidade da aquisição, se programando de acordo com as análises feitas.

2. Encargos moratórios:

Outro ponto a ser tratado são os encargos moratórios.

Eu sempre pergunto para o meu cliente se o contrato prevê cláusulas penais? Ou seja, se estipula multas em caso de DESISTÊNCIA?

Se sim, eu o conscientizo de que, com a Lei do Distrato, essa multa pode chegar a 25% do valor que ele está pagando. Além disso, se o empreendimento estiver sob o regime do patrimônio de afetação, essa multa pode chegar até 50%.

3. Financiamento direto com a Construtora sob o sistema de amortização da Tabela Price:

Se tratando de financiamento direto com a Construtora, a análise de riscos se torna ainda mais importante.

É que, se faz necessário verificar se o seu financiamento contém JUROS CAPITALIZADOS, ou seja, contagem de juros sobre juros, no qual os juros se acumulam com o principal (sua dívida/saldo devedor) para a contagem de novos juros, agravando rapidamente a situação do devedor, o colocando em desvantagem exagerada.

Acredite, acontece muito!

4. Aplicação de taxa em caso de cessão do contrato – revenda do imóvel pelo adquirente:

Outro ponto é verificar se o contrato estipula a taxa de cessão do contrato.

Essa taxa é estipulada para quando o adquirente quer vender o imóvel adquirido. Geralmente o contrato prevê uma taxa de 1% do valor do negócio. Mas, é plenamente possível que esse percentual seja negociado.

Portanto, fundamental a análise e atuação do profissional da área do Direito Imobiliário, principalmente da Construção Civil.

5. Instituição formal do condomínio para que se consiga a matrícula regular da unidade imobiliária:

Quando meu cliente me dá a informação de que a entrega do empreendimento está próxima, eu oriento que ele verifique se a instituição formal do condomínio está em andamento, ou seja, se estão em ordem a minuta da convenção; as certidões exigidas e recolhimento dos tributos (ISS/INSS); o auto de conclusão da obra, etc.

6. Existem vícios no imóvel – fazer a vistoria com um assistente técnico:

Ainda, informo que existirá um momento em que você (comprador) irá vistoriar o imóvel para RECEBIMENTO. Nesse momento é fundamental que você tenha um profissional habilitado na assistência técnica para te acompanhar, pois ele saberá te fornecer as informações necessárias da vistoria.

Perceba, NÃO SE TRATA APENAS DE UMA ANÁLISE JURÍDICA, mas, do negócio como um todo.

A importância da análise de riscos na compra e venda de imóveis:

Quando eu faço a análise de riscos em qualquer transação imobiliária não coloco em pauta apenas formalidades do direito, mas, além disso, e talvez até mais importante do ponto de vista do cliente, “esse negócio supri as minhas necessidades e expectativas?”.

Não se trata apenas de analisar se existe defeito do negócio jurídico (erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão e fraude contra credores) OU ausência de requisito de validade (agente incapaz, objeto ilícito e ausência da forma prescrita em lei), entre outras formalidades LEGAIS. Mas, de saber e constatar se aquele negócio é de fato um BOM negócio para o adquirente.

Já conversamos sobre o assunto aqui no blog, te aconselho a consumir esse conteúdo e entender cada detalhe dessa análise. Clique no botão abaixo e acesse.

Importante te dizer que esses são pontos básicos a serem analisados, no entanto, cada caso é um caso.

Não existe um checklist para todos os tipos de transações imobiliárias. E se você conhece um, não recomendo utilizar, pois, muito provável que sua análise seja muito superficial, como consequência, não te trará segurança nenhuma, e muito menos, realização pessoal com a aquisição do imóvel.

Comprar a casa própria ou fazer um novo investimento, qualquer que ele seja, deve ser um momento feliz, de conquista e de realizações, portanto, não deixe aberto as possibilidades de torna tudo isso em um pesadelo.

Ficou com alguma dúvida? Podemos conversar mais sobre o assunto, entre em contato comigo!